在上周，楼市的数据被公布出来，新房的成交呈现出显著的分化状况。其中，可以看到一线和二线城市的热度有所回升，然而，三四线市场仍然保持着冷落的状态。那么，在这般情况背后透露着反映了怎样的一种具体的市场趋势呢？

不同能级城市冰火两重天

上一周，全国当中34个重点城市的新房总共成交了406.7万平方米，相较于前一周增长了10.8%。不过增长主要是集中在一线以及二线城市，这里城市的成交量环比提升了12.7%。相反的是，三四线城市的成交量不但没有增加反而下降了，环比下滑了15.5%。这样的分化表明着，购房的需求正在朝着核心城市聚集。一二线城市靠着更为完善的就业机会以及公共资源，吸引了更多的购买力。而三四线城市或许是因为人口流出以及库存压力，市场需求一直处于疲软状态。这种趋势在短时间内可能很难发生改变。

市场出现分化的背后，存在着居民对于资产安 全性以及未来预期的不一样判断，核心城市的房产被当作更具可靠性的资产保值工具，就算市场进行整体调整，它的抗跌性依然更强，而三四线城市的房产，在缺少产业以及人口支撑的情形下，投资属性削弱，更多地回归到居住功能 ，这直接致使购买决策产生差异，也预示着未来不同城市的房地产政策要更为精细化，不可一概而论 。

库存去化压力依然存在

再去查看库存状况，上周，有15个城市的开发商推盘数量极少，新增供应呈现出负2万平方米的态势。可是，这些城市在同一时期成交了125万平方米新房。经过计算得出的“成交推盘比”是一个令人吃惊的负数，这主要是由于推盘基数过小。相比较而言，过去三个月（2025年10月至12月）这个比值在0.9到1.47倍之间上下波动。负比值并不能够直接表明市场火热，反而揭示出供应端异常谨慎。

房企通常来讲是延缓了新楼盘的投推速度，此情况跟当下的市场供需态势以及资金流转情形密切关联，于高负债以及销售回款生重担的状况下，好多企业倾向于优先处置已有存货，而非去开展全新项目。一直到1月2日那天，这15个城市那边的住宅可售面积依旧尚处8940.1万平方米，虽说跟之前相比仅略微下降了1.4%，然而总体的体量照旧是相当巨大的。把这些库存给销售出去是需要耗费时日的，而这个因素同样也对房企的投资以及新开工的意愿起到了限制作用，进而构成了一种循环 。

政策环境持续释放暖意

近期，政策层面不断释放积极信号，权威刊物《求是》发表文章，明确表示要改善并稳定房地产市场预期，与此同时，财政部以及税务总局下调了住房销售的增值税率，此举措直接削减了二手房交易成本，有益于激活存量房市场流动性，上述这些动作意在从预期以及实际成本这两方面提振市场信心。

有的部门着重指出，得强化针对房地产市场价格这类关键指标状况的监测。住房是普通家庭最为重要之资产存在形式，其价格出现波动会致使人心被牵动，强化监测对防范市场异常进行波动具备益处，能够保护消费者权益。于“因城施策”框架范围以内，深圳在其“十五五”规划里面表明，未来会促使房地产投资朝着保障性住房以及改善性商品房这两个重点领域方向给予力量驱动式前行，这为之建立房地产发展全新模式供给了地方实践方面的样本示例。

房企动态呈现战略调整

行业的转型通过企业的动态得以反映， 华润置地跟华夏股权展开合作， 设立了规模达3亿元的首只Pre - REITs基金， 该基金将会专注于对优质商业地产项目进行投资， 这表明实力房企正积极对持有型商业资产进行布局， 并借助金融创新来盘活存量， 与此同一时间，旭辉集团宣告其境内外的债务重组已然全面完成， 这给部分陷入困境的房企减轻负担、重回正轨提供了参考 。

融资这一领域，越秀地产与其子公司成功获取了总计大概7.2亿港元的贷款融资，其期限为一年。这表明财务状况稳健的房企依旧能够得到金融机构的支持。这些动态一同勾勒出一幅图象：行业正从过去那种高杠杆、高周转的住宅开发模式，逐渐转变为注重运营质量、资产质量以及财务安全的多元发展模式。

资本市场表现相对平淡

参考资本市场的表现来看，在上周的时候，SW房地产指数微量下跌，跌幅为0.29%，略微比同期下跌幅度为0.27%的沪深300指数要弱一点 ，在3 1个行业板块之中，房地产板块所处排名为第16位，其表现处于中等水平，没有突出特点 ，个股的表现存在较大差异，光明地产、苏州高薪等股票的涨幅处于前列位置，可是大连友谊、ST中迪等股票的跌幅却比较大 ，物业管理板块的整体表现还要更弱上一些，平均下跌幅度为0.79% 。

板块整体呈现出平淡的表现，这反映出投资者针对房地产行业的未来依旧持有观望的态度。尽管政策的暖风屡屡吹来，然而市场基本面真切的改善所需时间仍有待验证。个股呈现出突出的分化情况，这表明市场资金正以实际行动进行选择，更倾向于那些具备财务安全、经营稳健或者拥有独特转型路径的公司，而不是对整个板块开展普涨性的投资。

机构看好结构性与赛道机会

即使市场整体遭遇挑战，然而部分机构分析师点明了结构性的投资机遇，他们看好“好房子”新赛道所带来的机会，觉得这能够促使房企朝着制造业的精细运营模式转变，从而提升资产价值以及盈利能力。与此同时，在货币环境相对宽松的情形下，那些经营表现出色优秀的购物中心等商业地产资产，有希望迎来价值重估。 。

鉴于此，部分机构持续保持对房地产以及物业管理板块的那种“看好”评级。他们给出建议称，要留意在商业地产范畴有着深厚积淀的公司，像华润置地、龙湖集团这类，还有有可能得益于“好房子”政策指引的相关企业。这给投资者予以提示，未来的机会或许并非在于全面的行业回弹，而是在于细分领域以及优质企业创造的alpha收益 。

面对着当下一二线城市呈现回暖态势、三四线城市承受压力，政策以及企业都双双寻求变化的复杂的楼市情况，您更加看好哪一类城市或者哪一种房企的发展模式呢？欢迎分享您的观点。